La Garantie Universelle des Loyers : comment ça marche ?

 La loi ALUR modifie beaucoup de choses, concernant l'urbanisme, les copropriétés en difficulté, et la location. On a beaucoup parlé, notamment, de la Garantie Universelle des Loyers, la GUL, mais aussi de l'encadrement des loyers. David Rodrigues de l'association de consommateurs CLCV (Consommation Logement et Cadre de vie) nous aide à y voir plus clair.

La loi ALUR encadre les loyers. Comment cela va se
passer ?

Les loyers seront effectivement encadrés, mais uniquement
dans les zones tendues, ce qui représente 28 agglomérations en métropole. En
pratique, ce sont les préfets qui vont fixer les loyers de référence, selon les
données qui leur seront transmises par les observatoires des loyers. Le loyer
de référence sera exprimé en prix au mètre carré, selon le type de bien et
selon le quartier. On ignore donc si les préfets s'en tiendront aux loyers
médians constatés par les observatoires des loyers, ou s'ils le "corrigeront". Le propriétaire, pourra, néanmoins, appliquer une
majoration si le logement, ou l'environnement de celui-ci est exceptionnel.
L'exemple type, c'est l'appartement qui a une vue sur la Tour Eiffel.

Comment évalue-t-on, si le loyer pratiqué par son
propriétaire est raisonnable, par rapport à ce loyer médian ?

Il sera réputé abusif, s'il dépasse de plus de 20 % le loyer
médian. Lors, du renouvellement du bail, et pour toute nouvelle location, le
loyer ne pourra pas dépasser cette fourchette haute. A l'inverse, s'il est
inférieur de plus de 30 % à ce loyer médian, il sera réputé sous-évalué, et le
propriétaire pourra en réclamer la réévaluation, notamment lors du
renouvellement du bail.

Comment savoir si le logement se situe dans une de ces
fameuses zones tendues ?

C'est toute la difficulté. Aujourd'hui, les bailleurs ne
savent pas si leur logement se situe dans une zone dite "tendue" et
la complexité du nouveau dispositif pourrait rendre difficile son application,
voire générer des conflits. Certains craignent aussi qu'un dispositif trop
contraignant et limitant la rentabilité des investissements locatifs décourage
les bailleurs : cet éventuel effet pervers est à ne pas négliger en pleine
crise du logement !

Quand sera applicable ce nouveau dispositif ?

Et bien, tout dépend si la zone en question est déjà équipée
d'un Observatoire des Loyers. Là, cela peut aller vite et on parle même de
l'automne 2014 pour Paris et sa région. Pour le reste du territoire, la mise en
place se fera progressivement.

Et en ce qui concerne la garantie universelle des
Loyers ?

Celle-ci s'est un peu réduite comme une peau de chagrin, au
fur et à mesure des débats parlementaires. Au début, on parlait d'une
garantie obligatoire, pour tous, et payante. Aujourd'hui, le dispositif, qui ne
sera pas mis en place avant 2016, ne sera pas obligatoire. Cela veut dire que
les bailleurs pourront lui préférer la caution solidaire, ce qui est déjà le
cas dans la pratique. Les propriétaires pourront aussi lui préférer aussi
l'assurance "impayé de loyer". La seule chose qui est interdite au
bailleur, c'est de cumuler les garanties, la GUL avec, par exemple une caution
solidaire, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Le principal
avantage de la GUL, c'est qu'elle est gratuite. Mais attention, le loyer n'est
garanti qu'à hauteur du loyer médian, dont on parlait tout à l'heure.

D'autres choses importantes qui concernent la location, dans
la loi ALUR ?

Oui, les meublés sont inclus dans le domaine d'application
de la loi de 1989 qui, jusqu'à maintenant ne régissait que les locations vides.
Cela veut dire, par exemple, qu'ils sont concernés par l'encadrement des
loyers. D'autre part, les futures locations devront être
conclues sur un contrat type, identique pour tout le monde. Et puis, dans les
choses diverses, il sera, par exemple, publié une grille de vétusté.

Et il y a des choses positives, pour les bailleurs ?

Oui, dont une excellente mesure ! Le propriétaire, si
le locataire ne l'a pas fait, pourra prendre une assurance, pour le compte du
locataire, et lui en faire supporter le prix. Au moins, tout le monde sera sûr
que le logement est bien assuré ! Et puis, pour la colocation et pour les
meublés, les propriétaires pourront opter pour pratiquer des charges au
forfait, plutôt qu'au réel. Pour certains appartements, cela peut être une
véritable simplification dans la gestion.

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