Des erreurs dans le calcul des crédits immobiliers

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Un cabinet privé, "Les Expertiseurs du Crédit", vient de transmettre une information qui a fait beaucoup de bruit. Il y aurait, une fois sur deux, des erreurs dans le calcul des crédits immobiliers, ce qui est confirmé par l'Association Française des Usagers des Banques.

Véritable erreur ou pétard mouillé ?  En réalité, l'erreur porte sur le calcul du Taux Effectif
Global (TEG) qui doit figurer dans chaque publicité portant sur un crédit,
qu'il soit immobilier ou qu'il soit à la consommation. Il y a juste une petite
différence pour les crédits à la consommation, le taux est annualisé et on
parle de TAEG. Lorsque l'on voit une publicité pour une voiture, par exemple,
où il est mentionné, le coût d'une mensualité, il y a toujours, lisiblement, TAEG
à x%.. C'est obligatoire.

 Le taux et-il mensualisé pour un crédit immobilier ?  Oui, on parle alors de taux proportionnel, 3% par an, soit
0,25% par mois. Cet aspect a été normalisé depuis de nombreuses années, parce
qu'il y a une autre manière de présenter le taux. Le TEG doit comprendre les
frais de dossier, le coût de l'assurance, soit tous les frais annexes au
crédit. Sans défendre les banques, la complexité du calcul du Taux Effectif
Global, les incertitudes sur certaines définitions font qu'il peut y avoir
plusieurs façons de le calculer et tout cela est propice aux approximations.

  Comment calcule-t-on ce TEG ?  Il y a des formules de mathématique financière qui
permettent de calculer le coût d'une mensualité, en distinguant, pour chacune
des mensualités, le montant des intérêts et la partie qui est consacrée au
remboursement du capital. Pour ceux qui ont quelques souvenirs d'une Terminale
S, ou C, c'est relativement simple à faire. En torturant un peu la formule, on
peut calculer les autres paramètres, mais ça devient plus compliqué. On peut
faire le calcul à l'envers, et lorsque l'on connaît le montant d'un prêt, ses mensualités
et sa durée, on peut en déduire le taux. C'est un calcul à l'envers.

A quoi sert ce calcul à l'envers ?  Pour calculer le TEG, il faut intégrer au montant total des
intérêts les frais de dossier, qui sont fixes, les frais d'assurance, qui sont
fixes aussi, et d'autres choses encore. Par exemple, lorsqu'à la place d'une
hypothèque, on bénéficie d'une caution mutuelle, on achète, souvent sans le
savoir, des parts de la société de caution mutuelle, qu'il faut aussi ajouter.
Lorsque l'on a recours à un courtier, il faut rajouter les frais de courtage.
Une fois que l'on a tout pris en compte, on peut donc faire le fameux calcul à
l'envers pour déterminer le taux que la banque affichera dans la publicité ou
mentionnera dans le contrat de prêt.

Sur quoi peuvent porter les erreurs ?  Souvent, les frais de courtage peuvent ne pas avoir été
intégrés au calcul, l'assurance Décès-Invalidité peut mal été prise en compte,
ou encore, le coût des parts de la société de caution mutuelle peut aussi avoir
été occulté.

Faut-il vraiment un expert pour faire cela ?  Oui, mais, il faut savoir que même les Tribunaux peuvent
reconnaître des manières différentes de calculer ce TEG. Le recours n'est donc pas
évident. Il peut même, dans certains cas, être qualifié de recours abusif. Il
faut, en plus, que l'erreur soit significative et supérieure à 0,1%. Enfin,
il  y a un délai de prescription qui est
en général de cinq ans, à compter de la conclusion du crédit. Donc une extrême
prudence est de mise avant de se lancer dans ce genre d'opération.

Combien peut-on économiser ?  Tout dépend de la décision du Tribunal qui peut prononcer la
déchéance partielle des intérêts, vous n'en paierez qu'une partie, ou encore
leur nullité. Dans ce dernier cas, ils seront remplacés par le taux légal qui
est de 0,04 % par an. Alors, oui, dans quelques cas, cela peut faire économiser
plusieurs dizaines de milliers d'euros, mais, une fois de plus, soyons
prudents.

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