Baux commerciaux : meilleure protection du locataire, meilleure transparence

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Une petite révolution, qui a peut-être échappé au grand public, s'est produite depuis le 18 juin 2014, date de publication de la loi Pinel, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Jean-Michel Guérin, directeur général du site d'annonces immobilières de Particulier à Particulier, précise ces changements.

En effet, cette loi introduit d'importants changements dans le régime des baux commerciaux, ou des baux dits "3-6-9". Tout ça va dans le sens d'une meilleure protection du locataire et d'une meilleure transparence, mais bouleverse bon nombre d'habitudes. Pourtant, il y a des choses, dans cette loi, que tout le monde croyait déjà applicables et qui, finalement, obéissent simplement au bon sens. Deux exemples, on peut désormais donner congé par lettre recommandée. Et on est obligé de faire un état des lieux. Mais cela fait des décennies que tout ceci se pratique en matière de baux d'habitation. Comment de tels archaïsmes ont pu subsister en matière de baux commerciaux ?

Il a été introduit en 1953, dans un contexte de pénurie de locaux commerciaux et de forte inflation. L'idée était de protéger le commerçant. Rappelons-nous le paysage commercial de la France dans les années 50. Il n'y avait, pour ainsi dire, que des commerces de proximité avec une très très large proportion de commerces de bouche. Les raisons en étaient simples, il y avait moins de voitures et on allait faire ses courses à pied ou à vélo, le réfrigérateur n'était pas du tout répandu. Il était donc difficile de stocker des produits frais chez soi au-delà de trois jours. On allait donc chez le boucher tous les jours ! Dans ce contexte, il fallait protéger le commerçant, lui assurer une pérennité dans son installation. Quand vous avez une boucherie, si vous déménagez, vous perdez une grande partie de votre clientèle ! C'est ainsi que le statut des baux commerciaux est né, avec son droit au renouvellement, et confère une extraordinaire protection au locataire.

 Le décret de 1953, qui est aujourd'hui intégré dans les articles du Code de Commerce a été retouché une bonne trentaine de fois. Il a fait l'objet aussi de nombreux rapports et de nombreuses tentatives de modernisation, notamment pour tenter de l'harmoniser avec les autres statuts européens. En contrepartie de cette grande protection accordée au locataire, le propriétaire bénéficiait d'une certaine souplesse : pas d'obligation de faire un état des lieux, possibilité d'imputer les gros travaux au locataire, ou encore possibilité de lui faire supporter toutes les charges et les impôts, notamment la taxe foncière.

 

 Sur ce sujet, il y a deux appréciations : le bail commercial confère des droits importants au locataire, une durée sécurisée de 9 ans, renouvelables, avec la faculté, uniquement réservée au locataire de pouvoir donner congé tous les trois ans. Il faut donc ne pas rater le coche pour donner congé et il faut que celui-ci ait une date certaine. Les intérêts en jeu sont importants. En la matière, seul l'huissier peut vous le garantir, c'est la position de la première école. Les partisans de la lettre recommandée soutiennent eux, que c'est plus souple et que cela coûte moins cher. C'est vrai, mais il peut y avoir des difficultés, notamment en ce qui concerne la date de présentation de la lettre.

En matière de baux commerciaux, les charges et les travaux étaient librement répartis entre le locataire et le propriétaire. C'était contractuel et le locataire devait généralement supporter tous les gros travaux, y compris parfois ceux qui touchaient au clos et au couvert, et devait rembourser au propriétaire la taxe foncière. Aujourd'hui, un décret énumère les charges dont on ne peut plus exiger le remboursement de la part du locataire. Mais il y a d'autres changements. Pour les révisions triennales de loyer et au moment du renouvellement, il faut désormais abandonner  l'indice INSEE du coût de la construction, jugé trop volatile, au profit d'un Indice des Loyers Commerciaux. 

Il y a aussi deux autres changements importants. On pouvait, auparavant, faire des baux que l'on appelait précaires, d'une durée de 24 mois, ce qui permettait d'échapper aux contraintes de la durée de 9 ans et du renouvellement. Aujourd'hui on peut toujours faire des baux dit "de courte durée", mais la durée maximum est portée à trois ans, au lieu de deux, précédemment. Enfin, en cas de vente du local, le locataire bénéficie désormais d'un droit de préemption, ce qui n'était pas le cas auparavant. Donc, il s'agit bien d'un véritable bouleversement qui change beaucoup de choses, et tous les commerçants sont concernés !

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