Le commodat

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Georges est marié et père de deux enfants. L’un de ses enfants dispose de faibles revenus et il vient de s’installer dans la vie. Georges possède un studio en ville dont son enfant aux faibles revenus pourrait profiter. Et il hésite entre le lui louer ou le mettre gratuitement à sa disposition. Quelles serait la meilleure solution ?

Il est possible de mettre à la disposition d’un de ses enfants un bien immobilier, ici un studio pour Georges, gracieusement. Mais mieux vaut le faire un cadre juridique précis. Et là pour Georges, il s’agit du prêt à usage ou « commodat ».

Comment fait-on ? Quelles sont les démarches ?

Il faut se rendre chez un notaire. L’écrit mentionnera la gratuité de la mise à disposition, à qui incombe le paiement des charges et la durée de la mise à disposition. Si Georges ne sait pas pour combien de temps il souhaite laisser le studio à son enfant, il existe une clause plus souple dite « à première demande », autrement dit un départ de l’enfant enfant quand vous demanderez la restitution de l’usage du bien.

C’est la seule solution ?

Non, deuxième solution, un classique : la location. Si vous louez aux conditions du marché, cela n’appelle aucun commentaire particulier. Mais Georges voudra peut-être louer à un prix très inférieur au marché puisqu’il s’agit d’aider son fils. Du point de vue du droit civil, pas de problème. Vous avez le droit d’aider vos proches de la façon qui vous convient. Le fisc pourrait néanmoins, si le loyer est vraiment bas, considérer qu’il s’agit d’une libéralité. Si vous n’avez effectué aucune donation à votre enfant au cours des six ou dix dernières années, la location à faible prix n’aura aucune incidence. En effet, un père ou une mère ont la possibilité de donner tous les six ans jusqu’à 159 325 euros à chacun de leurs enfants. Les « centimes » sont dus à l’indexation du montant, à l’origine de 150 000 euros sur le coût de la vie. Dans l’hypothèse contraire, le fisc pourrait exiger des droits de donations pour un montant minime.

Une autre possibilité ?

Troisième possibilité, vous pouvez faire une donation d’usufruit temporaire (par exemple pour 10 ans) du studio à votre enfant. La valeur de l’usufruit est alors de 23% de la valeur du bien. Cette opération offre de nombreux avantages. Si Georges est soumis à l’ISF, le bien sortira de son assiette imposable car le paiement de cet impôt incombe à l’usufruitier. Georges ne sera pas imposé sur le loyer (puisqu’il n’est pas perçu). La taxe foncière demeurera la charge de Georges et son enfant devra acquitter la taxe d’habitation. Au bout de 10 ans, Georges récupérera la pleine propriété de son bien, sans impôts, sans frais ni démarche particulière. On peut aussi par exemple, louer à nouveau le bien immobilier et percevoir des loyers ou bien procéder à une nouvelle donation en séparant usufruit et nue-propriété (démembrement) ou en pleine propriété.

Quel est le meilleur choix ?

Parmi ces trois possibilités, la dernière est préférable. Elle est simple, permet de bien identifier ce qui a été donné. N’oublions pas la règle d’égalité de traitement des héritiers. Or, Georges a deux enfants. Et il sait, grâce à cette solution, de quel avantage l’un d’entre eux à bénéficié.

Un dernier conseil

Quel que soit votre choix, n’oubliez pas de faire assurer ou d’exiger une attestation d’assurance pour protéger votre bien contre un incendie, un dégât des eaux et plus généralement contre toute forme de dégradation.

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