La mise en place d'une société civile immobilière

Ce dimanche Patrick Lelong répond aux questions des auditeurs. René s'interroge sur la mise en place d'une société civile immobilière et Arnaud, propriétaire d'un logement, a une question concernant la taxe sur les logements vacants.

1- Une question de René sur le coût de la mise en place
d'une SCI, une société civile immobilière. Qui peut rédiger les statuts et
combien ca coûte et quelles sont les obligations en la matière ?

Les statuts d'une société civile immobilière peuvent être
rédigés par quiconque, du moins en théorie. En pratique, ce n'est pas
conseillé. Mieux vaut s'adresser soit à un notaire pour établir les statuts
sous la forme authentique, soit à un avocat pour la rédaction de statuts sous
seing privé. Il faut savoir que des statuts mal rédigés c'est la galère et
l'économie que l'on a cru faire au départ va s'avérer coûteuse, en fin de
compte. Au diable, les statuts types. C'est un premier conseil.

Oui mais la constitution d'une SCI cela a un coût ?

Oui forcément. Mais ce coût s'amortit vite.  Le prix dépend de plusieurs facteurs et en
particulier du " sur mesure " des clauses mais en gros il faut
compter entre 2 000 et 3 000 euros. S'il s'agit d'apporter un bien à
la SCI, l'apport notarié  s'accompagne
d'un prélèvement de 1% sur la valeur du bien au-delà de 30 000 euros et
1,23% sur les parts au-delà de ce montant. Et puis il faut aussi ajouter
quelque 300 euros de frais d'immatriculation et de publicité.

Et les autres obligations ?

La SCI doit avoir une activité et non pas être un montage
destiné à obtenir des avantages fiscaux sans activité réelle. Ce doit être une
vraie société avec la tenue d'une comptabilité et d'assemblée générale annuelle
pour l'approbation des comptes. Dans le cas contraire, la SCI serait considérée
comme fictive avec à la clef des requalifications fiscales, pour abus de droit
par exemple.

2- Arnaud est propriétaire d'un logement qu'il ne loue
pas depuis deux ans voudrait savoir s'il risque d'acquitter la taxe sur les
logements vacants.

La taxe sur les logements vacants frappe les logements non
meublés et non loués depuis un an. Aujourd'hui, elle est due par les
propriétaires et usufruitiers dont les biens immobiliers sont situés dans  certaines des communes de plus de 50 000
habitants où il y a un déséquilibre entre l'offre et la demande, des zones
tendues en quelque sorte.

A partir de 2014, les communes qui jusque là n'était pas
concernées pourront d'elle-même décider de percevoir la taxe sur les logements
vacants, à partir de deux années de
vacances.

Comment se calcule la taxe et la notion de
vacance ? 

La taxe d'abord. La première année d'imposition son montant
est de 12,5% de la valeur locative du logement, puis à compter de la deuxième
année de 25%. Le délai de vacances ensuite. On prend l'année de référence
N-1à au 1er janvier de l'année d'imposition, l'année N.

Il existe des cas où le propriétaire peut échapper à
cette taxe ?

Oui, il en existe plusieurs. Ce sera le cas si le propriétaire peut démontrer qu'il a
loué pendant plus de 90 jours au cours de la période de référence.

Et comment peut-il le démontrer ?

C'est lui qui a la charge de la preuve. Il doit donc être en
mesure de produire des factures d'électricité, de téléphone, une déclaration de
revenus fonciers. En somme tout ce qui démontre que le bien immobilier est ou a
été occupé.

Il existe d'autres exonérations ?

Oui. Une de bon sens, s'il s'agit de la résidence secondaire
d'Arnaud, bien sûr la taxe sur les logements vacants ne sera pas due. Même le
fisc admet qu'on ne peut pas être présent simultanément dans deux logements.
C'est donc rassurant.

Exonération aussi si la vacance est contrainte. Par exemple si l'immeuble doit être démoli
ou réhabilité. S'il est mis en vente à un prix de marché en apportant la preuve
qu'un mandat a été confié à une agence immobilière.

Enfin, dernier cas, quand des travaux de remise en état sont
nécessaires si le prix des travaux dépasse 25% de la valeur vénale et sous
réserve de fournir des devis non fantaisistes.

 

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