Faut-il encore investir dans l’immobilier ?

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On constate aujourd’hui une forte baisse de ventes de logements neufs au deuxième trimestre. Plus de 22%. Une baisse qui fait suite à une précédente d’environ 10% en 2010. De mauvais chiffres mais qui pour autant ne signifient pas qu’il faut se détourner de la pierre.

Alors que les prix de l’immobilier ne cessent de grimper, les niches fiscales, elles, ne cessent d’être rabotées.
Seulement un peu plus de 23.000 logements neufs ont ainsi été vendus d’avril à juin de cette année par les promoteurs. Et pourtant la demande reste vive et insatisfaite, ce qui fait monter les prix.
Pour l’ensemble de l’année 2011, la vente de logement neuf devrait se situer à environ 95.000 unités, ce qui est très bas comparé aux 127.000 logements vendus en 2007.

Pourquoi s’intéresser encore à la pierre ?

Tout d’abord, c’est le seul actif accessible en empruntant. On peut ainsi se constituer « un capital pierre » avec peu de fonds propres. C’est ensuite un investissement rentable (et utile) au regard de la plus-value et de la capitalisation des revenus, surtout au cours des 15 années écoulées. 100 euros investis en 1996 rapporte en 2011, 335 euros de « capital pierre » contre 219 euros pour le CAC 40 et respectivement 185 euros et 143 euros pour les fonds en euros des contrats d’assurance vie et le Livret A.. De plus, la pierre permet de gommer partiellement les effets de l’inflation. Il existe en effet une corrélation entre la révision des loyers et les prix à la consommation et le coût de la construction.

L’immobilier reste un investissement d’avenir ?

Aujourd’hui, même s’ils ont augmenté, les taux d’intérêts restent encore attractifs ce qui permet d’emprunter dans de bonnes conditions. On sait qu’il existe un déficit, estimé à quelques 500.000 logements. Plus de 3 millions de nos concitoyens sont sans logement ou mal logés. Plusieurs explications à cette situation. Les divorces, les familles recomposées, l’allongement de la durée de vie des personnes âgées, la mobilité professionnelle ont multiplié le besoin en logements adaptés à ces nouvelles situations sociologiques et géographiques. Si l’on prend en compte les besoins des étudiants et ceux des personnes âgées dépendantes, autrement dit en perte d’autonomie, on s’aperçoit que le secteur public ne peut à lui seul les satisfaire. Il y a par exemple 159.000 logements gérés par le Crous alors qu’il y a plus de 2 millions d’étudiants. Et beaucoup d’entre eux doivent emménager dans d’autres villes que celles de leurs parents pour poursuivre leurs études. Quant à la dépendance, il faudrait créer environ 10.000 nouvelles chambres chaque année.

Les niches fiscales sont pourtant rabotées.

Mais elles perdurent. Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation : Girardin, Malraux, Scellier et des statuts particuliers comme celui du LMP (Loueur en meublé professionnel) ou celui du Loueur en meublé non professionnel. Nous ne retiendrons aujourd’hui que le dispositif Scellier car c’est le plus couramment pratiqué. Il existe sous deux versions :
_ Le Scellier Métropole et le Scellier Outre- Mer. Dans tous les cas, le plafond pris en charge pour la réduction d’impôt reste de 300.000 euros.

  • Pour le Scellier Métropole, la réduction d’impôts pour 2011 est de 22% si le logement est aux normes BBC (basse consommation d’énergie) et de 13% dans les autres cas. En 2012, ces pourcentages baisseront de 4 points (respectivement 18% et 9%).
  • Pour le Scellier Outre-Mer, la réduction d’impôts est de 36% pour cette année et elle sera de 31% à partir de 2012. La contrepartie de ces réductions d’impôt, c’est la location du bien en nue pendant 9 années à un locataire qui y établira sa résidence principale. Même si les hausses des dernières années seront certainement tempérées à l’avenir, la pierre reste un actif d’avenir qu’il ne faut pas négliger.
    _ Quant à l’exonération de taxation sur les plus-values de la vente des résidences secondaires, elle passerait de 15 ans de détention à 30 ans de détention. Les députés viennent de le voter. L’heure est aux petites économies budgétaires.
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