Attribuer son patrimoine

Marie-Jeanne aimerait attribuer en toute équité son patrimoine à ses enfants et conserver l’usage de sa résidence principale où elle compte finir se vieux jours. Elle aimerait faire le point sur ce qui peut être fait en la matière.

Si Marie-Jeanne a de
quoi vivre sa retraite, elle peut procéder à des donations au bénéfice de ses enfants et profiter ainsi d’abattements. Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 159.325 euros, en argent ou en
patrimoine et renouveler l’opération 
tous les 10 ans, sans payer un seul centime au Trésor Public.

Le patrimoine de 
Marie-Jeanne se compose de deux maisons, une résidence principale et une résidence secondaire et de plusieurs livrets bancaires.

Elle doit tout d’abord faire estimer la valeur de ses deux biens immobiliers, pour savoir ce qu’elle peut donner. Avec les livrets bancaires, cette somme constituera la valeur de son patrimoine à transmettre.

En présence de plusieurs enfants, mieux vaut recourir à une donation partage qu’à des donations isolées. La donation partage a pour avantage de
figer la valeur des biens une fois pour toute. Autrement dit, à l’occasion de l’ouverture de la succession, l’évolution de la valeur des biens ne sera pas prise en compte. Elle peut transmettre à
l’un la résidence principale, aux autres la résidence secondaire et les liquidités. Mais comme ces trois biens n’ont pas la même valeur et sauf si Marie Jeanne veut avantager un enfant par rapport à
un autre (en lui attribuant la quotité disponible), il faudra que certains lots soient assortis d’une soulte, c’est-à-dire d’une somme d’argent que chaque
enfant encaissera ou devra aux autres enfants pour que  l’égalité soit respectée.

La donation partage peut aussi prévoir que vous resterez usufruitier de votre maison. La nue
propriété, ou droit de vendre le bien sera transmise aux enfants, mais vous conserverez le droit d’y habiter. Tant que vous serez en vie, il ne sera pas possible de vous évincer de votre domicile. La donation en démembrement de propriété avec transmission de la nue-propriété est
assortie de réductions, moins importantes que celles consenties en pleine propriété ou quand il s’agit de céder l’usufruit. La réduction est de 35% si le donateur est âgé de moins 70 ans et de 10% de 70 à moins de 80 ans.

Il existe d'autres solutions, comme la
constitution d’une société civile immobilière (SCI) selon le schéma suivant.
Les parents apportent un ou plusieurs biens immobiliers à une société civile immobilière qu’ils vont donc créer de toute pièce. Le capital de la société civile représentera la valeur du ou des biens immobiliers et il sera composé de parts civiles. Ce sont ces parts que vous pourrez céder en une ou  plusieurs fois à vos enfants, sous la forme d’une distribution. Cette solution présente quelques avantages mais aussi des inconvénients. Parmi les avantages, celui de contrôler votre patrimoine alors que dans le cadre d’une donation classique, une fois le bien donné
et sauf recours exceptionnel, il vous échappe. Mais aussi des inconvénients. Le coût de création et de fonctionnement d’une SCI (tenue des assemblées,
comptabilité) n’est pas négligeable. D’un strict point de vue fiscal, la mise en place d’une SCI n’a d’intérêt que si la valeur de vos biens qui représente le montant de la donation partage est supérieure à celui des abattements.

Une notaire reste 
indispensable pour établir l’ensemble de ces actes et il saura  la conseiller sur le calendrier des opérations à mettre en place pour 
assurer le succès de l’opération.

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