Quelles règles pour sécuriser un immeuble ?

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Aujourd'hui, les copropriétaires ou les locataires des immeubles collectifs demandent une sécurisation accrue des accès. La plupart des immeubles sont équipés d'un dispositif d'ouverture automatique permettant l'entrée. Au minimum, il s'agit d'un Digicode, voire deux, avec un sas, mais ce peut être un interphone, un vidéophone ou encore un double dispositif, portier électrique et serrure en plus. Qui décide d'installer ces dispositifs et selon quelles règles ?

Lorsque l'immeuble appartient à un seul
propriétaire, il peut installer un système automatique, à condition que cela ne
modifie pas les conditions de jouissance de chacun des appartements qu'il donne en
location. Il n'y a pas trop de difficultés dans ce cas.

Pour ce qui concerne les copropriétés, lorsque l'on
restreint l'accès aux parties communes, on en modifie les conditions d'usage.
La décision d'installer un clavier à code, un interphone ou un vidéophone incombe
donc à l'assemblée générale de copropriété qui doit se prononcer à la majorité
de l'article 25, c'est-à-dire, à la majorité de tous les copropriétaires
présents ou représentés à l'Assemblée. Mais attention, le dispositif doit être
compatible avec l'exercice des activités autorisées dans l'immeuble.

C'est à dire?

Eh bien, dans certains immeubles, l'exercice de professions
libérales peut être autorisé, par exemple. Si les patients d'un médecin ne
peuvent accéder à son cabinet, ou si le médecin est obligé de donner le code à
tous ses patients, on sent bien que ça n'a pas de sens. C'est la raison pour
laquelle, dans ces cas-là, l'interphone ou le clavier à code est désactivé pendant
les heures ouvrables et un simple bouton permet l'ouverture électrique de la
porte. Un tel dispositif ne fait donc pas obstacle à l'exercice des activités
autorisées dans l'immeuble par le règlement de copropriété, mais il doit être
voté à la majorité de l'article 26, c'est-à-dire la majorité de tous les
copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix.

Et est-ce que le système d'accès doit répondre à
certaines normes ?

La question s'est posée sous plusieurs angles. Tout d'abord,
certains occupants ou copropriétaires, de confession juive, expliquant que leur
religion leur interdisait d'utiliser l'énergie électrique durant le Sabbat, ont
tenté d'imposer, par voie de justice, que le digicode soit doublé d'une serrure
mécanique permettant d'entrer sans actionner le code.  La Cour de Cassation, dans un arrêt du 18
décembre 2002 a
répondu que les convictions religieuses des locataires ne font naître aucune
obligation à la charge du bailleur.

Et quelles autres contraintes ont les bailleurs, ou les
syndics, concernant l'installation de ces dispositifs ?

Eh bien, des bailleurs sociaux se sont parfois vus obligés
de modifier leurs installations. Pendant une période, on voyait effectivement
nombre d'appareils, servant d'interphone, qui permettaient de déclencher un
menu déroulant sur un petit écran à cristaux liquide. Lorsque l'on arrivait au
nom de la personne que l'on voulait visiter, il suffisait d'appuyer sur le
bouton " sonnerie " pour l'avertir. Le système présente l'avantage
d'être astucieux et il permet des mises à jour faciles par les concierges ou
les gestionnaires d'immeuble, mais il ne permet pas aux non- voyants de
l'utiliser.

Par ailleurs, il faut aussi, pour les installations
nouvelles, veiller à ce que le portier électrique soit positionné à une hauteur
comprise entre 90 centimètres
et 1,30 m afin
qu'il soit accessible aux personnes en fauteuil roulant. Mais, normalement, le
professionnel auquel on aura recours vous garantit une installation aux normes
et adaptée à votre immeuble.

J'imagine qu'il y aussi des contraintes techniques ?

Oui, on veille à ce que le clavier à code soit protégé contre les
tentatives d'effraction, puisqu'il sert à ça. Donc, il peut être complètement
encastré dans le mur, avec des boulons ou des vis aveugles, qui ne peuvent  être dévissées de l'extérieur, par exemple.
Certains boitiers sont faits pour un usage extérieur, donc ils doivent résister
à des gros écarts de températures et rester efficients même s'il fait -10°C. De même, il faut qu'ils soient
étanches, certains, d'ailleurs sont équipés d'une petite casquette métallique
qui évite l'écoulement de l'eau, alors que les claviers réservés à un usage
intérieur sont moins sollicités.  Il faut
que le code comporte au minimum 4 chiffres pour éviter le piratage, idéalement
associés à une ou deux lettres. Et enfin, le système doit permettre un accès
aux pompiers et aux services de première urgence.

Mais il existe aussi d'autres systèmes, comme
l'interphone ou le vidéophone ?

Oui, tout à fait, mais leur usage est généralement réservé à
un usage situé à l'intérieur du hall de l'immeuble. Eh oui, qui, en étant
enfant, ne s'est pas amusé à faire une partie de sonnette ? Donc, les
interphones, généralement sont placés, en deuxième dispositif, après le
digicode. De même, les vidéophones et autres systèmes de vidéo sont très
réglementés, surtout s'ils filment la voie publique. Il faut, de toute façon,
obtenir une  autorisation de la
préfecture, effectuer une déclaration à la CNIL, informer le public de
l'installation de la vidéosurveillance sur le site, notamment par l'apposition
de pictogrammes.

Enfin, en ce qui concerne la sécurité de l'immeuble,
peut-on autoriser les forces de police à pénétrer dans l'immeuble ?

Oui et c'est une solution peu onéreuse, mais il faut alors
distinguer deux cas, celui d'un immeuble appartenant à un seul propriétaire, et
celui d'un immeuble en copropriété.

L'article L. 126-1 du code de la construction et de
l'habitation donne la possibilité aux propriétaires ou exploitants d'immeubles
à usage d'habitation d'accorder à la police et à la gendarmerie nationale une
autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de ces immeubles.
En cas de copropriété, la décision portant sur la délivrance de cette
autorisation permanente doit être adoptée par l'assemblée générale à la
majorité des voix de tous les copropriétaires, soit la majorité de l'article

  1. Précisons que les forces de l'ordre amenées à intervenir  dans l'immeuble, dès lors que l'accès est
    clos, et quel que soit le dispositif, 
    (clef, digicode, passe magnétique, etc.), ne doivent y pénétrer qu'en
    présence d'un représentant agréé du gestionnaire de l'immeuble qui alors les
    accompagne jusqu'à la fin de leur démarche. Il n'appartient pas aux services de
    police de détenir les clés ou autres moyens d'accès dans les immeubles ou
    parties communes.

Un copropriétaire peut aussi demander dans le cadre de l'opération
Tranquillité vacances , une surveillance de son appartement. Pendant les
vacances, la police nationale assure une ronde aux jours et horaires
différents, vérifiant que la porte n'a pas été fracturée. Une présence qui peut
dissuader les cambrioleurs.

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