Encore plus de droits pour les locataires ?

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L’Assemblée Nationale examine cette semaine un projet de loi sur la protection des consommateurs. Le texte comporte un important volet sur le logement. Quel est l’impact de ce texte sur les locataires et les bailleurs ? Les droits des locataires sont-ils renforcés ?

Les règles applicables aux locations sont-elles remaniées de fond en comble par le projet de loi ?

Non, le projet ne remet pas en cause le cadre général de la réglementation. Il modifie toutefois pas mal d’articles de la loi de 1989 applicable aux locations vides. Il vise également quelques règles concernant les locations meublées. L’objectif poursuivi est de préciser certains points et de prévoir des sanctions là où il n’y en avait pas. De ce point de vue, le locataire est donc plus protégé.
Ainsi, le projet de loi sanctionne le propriétaire qui réclame des documents interdits au candidat locataire. Rappelons que lorsqu’un propriétaire cherche un locataire, il ne peut pas, depuis 2007, lui réclamer un certain nombre de pièces énumérées par la loi de 1989.
Schématiquement, seuls les justificatifs financiers peuvent être réclamés, à l’exclusion de tout ce qui peut porter atteinte à la vie privée du candidat locataire.
Ainsi, on peut demander un relevé d’identité bancaire, mais pas un extrait de compte : on peut demander un justificatif d’identité (avec une photo) mais pas une photo du locataire.

Et si le propriétaire réclame ces documents interdits, que se passe-t-il ?

Pour le moment, aucune sanction n’est prévue. En pratique, le candidat locataire ne peut que refuser de communiquer au bailleur ces documents interdits en se fondant sur la loi, ce qui n’est pas toujours facile. Le projet de loi prévoit donc une sanction : une amende de 3 000 euros pour le bailleur, qui sera nécessairement dissuasive.

Une fois déniché le locataire, le contenu du contrat est-il modifié ?

Le projet de loi étend aux locations meublées, et non plus seulement aux locations vides, l’obligation d’indiquer la surface du logement dans le contrat. Et surtout, ce qui est nouveau, le texte en discussion prévoit une sanction, en cas d’erreur ou d’absence de surface, comme pour les ventes.
Ainsi, si la surface indiquée dans le contrat est supérieure de plus de 5% à la surface réelle, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. Il a 6 mois pour le faire à partir du début de la location.

Et que se passe-t-il si le contrat ne mentionne pas la surface du logement ?

Dans cette hypothèse, c’est un peu plus compliqué. Le locataire a deux mois pour demander au bailleur d’inscrire la surface du logement dans le contrat. Si le bailleur ne répond pas, le locataire peut faire mesurer le logement par un professionnel aux frais du bailleur. Enfin, en cas de différence de plus de 5% entre la surface réelle, et la surface indiquée dans tout autre document remis ou publié par le bailleur (on pense par exemple aux annonces), là encore, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants..

Une fois le contrat signé, le locataire emménage dans le logement. Les formalités d’entrée sont-elles modifiées ?

Oui, selon le projet de loi, que ce soit en vide ou en meublé, l’état des lieux doit être établi au minimum en deux exemplaires pour être valable (un pour le bailleur, un pour le ou les locataires) et surtout il doit obligatoirement être remis au locataire, ce qui n’est pas toujours le cas en pratique aujourd’hui. En outre, le projet de loi réglemente le contenu de ce document et prévoit d’ailleurs qu’un décret établira un formulaire type d’état des lieux.

Et en cours de location, les droits du locataire sont-ils renforcés ?

Oui, sur quelques points précis comme par exemple les charges pour les locations vides. Rappelons que le locataire verse chaque mois une provision de charges que le bailleur doit régulariser au moins une fois par an, au vu des charges réelles. Si la provision excède le montant des charges réelles, le bailleur rembourse le trop-perçu. Si c’est l’inverse, il réclame au locataire le différentiel. Aujourd’hui, les propriétaires qui ne régularisent pas chaque année peuvent le faire ultérieurement en une seule fois et réclamer les arriérés de charges des 5 années précédentes. Cette façon de procéder met souvent le locataire en difficulté. Ainsi, le projet de loi prévoit que le bailleur qui ne régularise pas la provision de charges pendant deux ans perd le droit de réclamer les arriérés de charges.
_ Autre point favorable au locataire : le projet de loi instaure un nouveau cas de préavis réduit.

De quoi s’agit-il précisément ?

Le locataire qui donne congé en location vide doit prévenir le bailleur trois mois à l’avance. Dans un certain nombre de cas, le préavis est réduit à un mois, par exemple en cas de licenciement ou de mutation du locataire.
Le projet de loi prévoit un nouveau cas de préavis réduit, mais cette fois non pas à un mois mais à deux mois. Ainsi, dans les zones tendues où la demande de location est supérieure à l’offre, le locataire pourra donner congé en prévenant le bailleur deux mois à l’avance seulement. Ces zones seront définies par décret et correspondront à des régions ou des villes où le bailleur peut retrouver rapidement un locataire.

On a parlé également de la restitution du dépôt de garantie en fin de la location, qui donne lieu à pas mal de litiges. Qu’en est-il dans le projet de loi ?

Selon le texte, le bailleur qui ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais devra payer une pénalité égale à 10% du montant du loyer par mois de retard. Par ailleurs, la loi légalise une pratique admise par les tribunaux, qui autorisent le bailleur à conserver 20 à 25% du dépôt de garantie au départ du locataire pour la régularisation des charges de l’année écoulée. Mais le projet de loi oblige le bailleur à justifier la somme conservée par un arrêté de comptes provisionnel. La retenue ne peut donc plus être automatique et forfaitaire mais doit être justifiée, ce qui est plus compliqué.

Enfin, n’est-il pas également question de taxer les bailleurs qui louent trop cher les petites surfaces ?

Tout à fait. Mais cette « surtaxe »résulte du projet de loi de finances pour 2012, également en cours de discussion devant le Parlement. Lorsqu’un un propriétaire loue un logement, vide ou meublé, d’une surface égale ou inférieure à 13m², le loyer ne doit pas dépasser un certain montant au m², qui dépend de la situation géographique du bien. Selon le projet de loi, le loyer maximum varie de 30 à 45m². Si le loyer dépasse ce seuil, le bailleur devra payer une taxe sur la totalité du loyer dont le taux varie de 10 à 40%. En fait, plus le loyer dépasse le plafond, plus le taux de la taxe est élevé. Autant dire que dans bien des cas, le surplus de loyer perçu par le bailleur sera équivalent au montant de la taxe. Il sera alors dissuasif de pratiquer des loyers trop élevés.

Pour conclure, rappelons que ces textes sont en cours de discussion à l’assemblée et qu’ils peuvent encore être modifiés. C’est donc une affaire à suivre au cours des prochaines semaines.

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